부동산을 사고, 보유하고, 나중에 팔기까지의 과정에는 언제나 ‘세금’이 따라붙습니다. 문제는 세금 종류가 다양하고, 해마다 정책이 바뀌며, 조건에 따라 세금 부담이 크게 달라진다는 점입니다. 단순히 집을 사고파는 것처럼 보이지만, 세금 계산을 잘못하면 수천만 원의 손해를 볼 수도 있습니다. 특히 2025년 현재는 금리와 함께 부동산 세금 정책도 변화의 한가운데에 있습니다. 이 글에서는 취득세, 보유세, 양도소득세의 개념부터 계산 방식, 절세 팁까지 쉽고 자세하게 풀어드리겠습니다.
🏠 집을 살 때 내는 세금: 취득세
취득세는 부동산을 ‘취득하는 순간’ 한 번 내는 지방세입니다. 2025년 기준, 집값에 비례해 계산되며 보유 주택 수에 따라 최대 12%까지 취득세율이 적용됩니다. 생애 최초 구입자는 감면 혜택도 받을 수 있으며, 전세를 낀 갭투자 시에도 실질적인 소유가 인정되므로 다주택자에 해당되며 취득세가 중과될 수 있습니다. 취득세율은 보유 주택수와 지역, 주택가격에 따라 다르게 적용됩니다.
- 1 주택자 (6억 이하): 1.1%
- 1 주택자 (6억~9억): 1.1%~3.5% 구간별 누진세율
- 2 주택자 (조정지역 외): 1~3%
- 2 주택자 (조정대상지역): 8%
- 3 주택 이상: 12%
- 조정대상지역 내 다주택자: 최대 12%
[예시로 알아보기]
- 서울에서 5억짜리 아파트를 생애 최초로 사는 무주택자라면? -> 1.1% 적용 = 550만 원의 취득세
- 1채를 이미 보유 중인데, 조정대상지역에서 2채째를 사면? -> 8% 적용 = 4,000만 원의 취득세
- 3 주택자가 서울 강남에 10억 원짜리 아파트를 추가로 매수한다면? -> 12% 적용 = 1억 2천만 원의 취득세
또한 2025년 현재 생애최초 주택 구입자, 신혼부부, 청년층에게는 일부 감면 혜택이 적용됩니다. 예를 들어 생애 최초로 6억 이하 주택을 구입하면 취득세 50% 감면이 가능하며, 해당 요건은 무주택, 연소득 기준 등을 충족해야 합니다. 감면 조건이 엄격하므로 반드시 세무 상담이나 시청 문의를 통해 확인해야 합니다.
🧾 집을 가지고 있을 때 내는 세금: 보유세
집을 샀다고 끝이 아닙니다. 매년 납부해야 하는 세금이 있으니, 그것이 바로 보유세입니다. 보유세는 재산세와 종부세로 구성되며, 공시가격에 따라 매년 과세됩니다.
1. 재산세
- 부과 시기 : 매년 7월, 9월 (2회 분납)
- 2025년 기준 세율
| 과세표준 | 세율 |
| 6천만원 이하 | 0.1% |
| 6천만~1억 5천만원 | 0.15% |
| 1억 5천만원~3억원 | 0.25% |
| 3억원 초과 | 0.4% |
2. 종합부동산세(종부세)
- 부과 시기: 국세청에서 11~12월경 고지
- 고가주택 또는 다주택자에게만 해당
- 공시가격 합산 기준이 일정 금액을 초과할 때만 부과
- 고령자(만 60세 이상)와 장기보유자(15년 이상)는 최대 80%까지 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
- 2025년 기준 공제 기준
| 구분 | 공제 기준 |
| 1주택자 | 12억원 초과시 |
| 다주택자 | 6억원 초과시 (합산 기준) |
💸 집을 팔 때 내는 세금: 양도소득세
양도세는 말 그대로 ‘집을 팔아서 얻은 이익’에 대해 과세하는 세금이며, 차익이 클수록 세금도 많아지는 구조입니다. 또한 보유 기간이 짧을수록 세율이 높아집니다. 조정지역 내 다주택자는 최대 30% 중과세가 추가됩니다. 1세대 1 주택자는 보유+거주 요건 충족 시 최대 9억 원까지 비과세 혜택이 주어집니다.
- 양도차익 = 매도가격 - 매수 가격 - 필요경비(중개수수료, 취득세, 수리비 등)
- 기본 양도세율
| 보유 기간 | 세율 |
| 1년 미만 보유 | 70% |
| 1~2년 미만 보유 | 60% |
| 2년 이상 보유 | 6%~45% (누진세) |
- 다주택자는 중과세
| 주택수 | 세율 |
| 조정지역 2주택자 | +20% 중과세 |
| 3주택 이상 | +30% 중과세 |
- 예를 들어 2억 원에 매수한 집을 5억 원에 매도하면 양도차익은 3억 원입니다. 보유 기간이 3년 이상이고 1 주택자라면 기본 누진세율(6~45%)이 적용되지만, 다주택자라면 중과세가 붙어 실효세율이 50%를 넘을 수 있습니다.
- 절세포인트 3가지
1. 일시적 2주택 비과세 요건 준수: 기존 집을 1년~2년 이내 매도하면 신규 주택에 대해 비과세
2. 장기보유특별공제: 보유기간 10년 이상시 최대 80% 공제 (단, 조정지역 다주택자는 해당 안됨)
3. 1세대 1주택 비과세 혜택: 보유 2년 이상 & 실거주 2년 이상이면 9억 이하 양도차익은 비과세에 해당
# 일시적 2주택자, 이혼 시 재산 분할, 상속 주택 등은 양도세 비과세 요건이 완화되었거나 제외되므로 세무사 상담이 필요합니다.
📌 결론: 복잡한 세금, 어떻게 대비해야 할까?
부동산을 거래하거나 보유할 때 가장 놓치기 쉬운 부분이 바로 세금입니다. 집을 살 땐 취득세, 보유 중엔 재산세·종부세, 팔 땐 양도세가 각각 부과되며 이 세금들이 복합적으로 작용해 자산 관리와 투자 수익률에 큰 영향을 미칩니다. 부동산 세금은 단순히 세율을 외우는 것보다, 내 상황에 맞는 조건을 정확히 분석하고 전문가와 상담하는 것이 절세의 핵심입니다. 부동산 거래 전 반드시 내가 1 주택자인지, 조정지역인지, 감면 요건을 갖췄는지 등 다양한 조건을 확인하고, 세무 상담을 통해 꼼꼼히 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.