부동산 계약은 한 번의 실수로 수천만 원 이상의 피해로 이어질 수 있는 중요한 거래입니다. 특히 전세, 월세, 매매 계약을 앞두고 제대로 확인하지 않으면 추후 분쟁에 휘말릴 가능성이 큽니다. 본 글에서는 부동산 계약을 진행하기 전 반드시 점검해야 할 핵심 항목 10가지를 체계적으로 정리해 드립니다. 안전하고 후회 없는 거래를 위해 계약서 사인 전에 반드시 이 체크리스트를 확인하세요.
1~5번: 법적 안정성과 권리관계 확인
계약 전 가장 중요한 것은 해당 부동산의 법적 상태입니다. 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등 공식 서류를 통해 부동산의 진짜 소유자, 권리관계, 법적 리스크 등을 반드시 확인해야 합니다.
① 등기부등본 소유자 일치 여부
계약 상대방이 등기상 소유자와 일치하는지 확인합니다. 공동 소유인 경우 전원의 동의가 필요합니다.
② 근저당·전세권 등 설정 확인
근저당권, 전세권, 가압류 등 타인의 권리가 설정되어 있으면 소유권 이전이나 전입에 문제가 생길 수 있습니다.
③ 건축물대장·토지대장 정보 확인
건물의 구조, 용도, 면적이 실제와 일치하는지 확인합니다. 무허가 증축, 용도 불일치가 있을 경우 법적 책임이 발생합니다.
④ 불법건축물 여부 점검
다세대 주택이나 상가의 경우, 무단 증축 또는 용도 변경된 경우 사용제한이나 철거 명령이 내려질 수 있습니다.
⑤ 체납·압류·경매 이력 확인
세금 체납이나 경매 진행 이력은 향후 소유권 분쟁이나 명도 갈등으로 이어질 수 있습니다. 정부24 또는 법원 등기정보 열람 시스템을 통해 확인 가능합니다.
6~10번: 실제 생활환경과 계약서 작성 시 주의사항
법적 검토 외에도, 계약 이후의 실생활에 직접적인 영향을 주는 항목들도 반드시 확인해야 합니다. 임대계약, 매매계약 모두 해당됩니다.
⑥ 전입 가능 여부 및 확정일자
전세 또는 월세의 경우, 계약 직후 빠르게 전입신고와 확정일자 등록이 가능한지 반드시 체크해야 합니다. 이를 통해 임차권이 법적으로 보호됩니다.
⑦ 임대인의 세대수와 선순위 보증금 확인
한 건물에 여러 세대가 있을 경우, 다른 세입자들의 보증금이 나보다 먼저 설정돼 있으면 보증금 반환에 문제가 생깁니다. 중개사를 통해 전체 세대 권리관계를 파악하세요.
⑧ 관리비, 공과금 체납 여부 확인
공동주택의 경우 이전 세대가 관리비, 전기, 수도, 가스 등을 체납했을 경우 새 입주자에게 부담이 전가될 수 있습니다. 관리사무소 확인 필수입니다.
⑨ 계약서 특약사항 꼼꼼히 작성하기
수리 조건, 입주일, 옵션 제공 여부 등은 특약사항에 명시되어야 효력이 있습니다. 말로만 한 약속은 법적 효력이 없습니다.
⑩ 중도금·잔금 및 명도 시점 명확히 합의
잔금 지급일, 명도(입주) 시점, 중도금 지급 조건 등을 계약서 내에 명확하게 기재해야 분쟁을 방지할 수 있습니다. 특히 매매의 경우 등기 이전과 잔금일이 일치하는지 확인하세요.
부동산 계약은 가격만 보고 결정할 일이 아닙니다. 서류상의 권리관계, 생활환경, 그리고 계약서 조항까지 다방면으로 철저하게 점검하는 것이 안전한 거래의 출발입니다. 위 10가지 항목을 체크리스트 삼아 계약 전에 한 항목도 빠짐없이 확인해보세요.